Зона турбулентности: как изменятся цены на недвижимость после валютных скачков

Жилая недвижимость сумела успешно адаптироваться после девальвации рубля 2014 года. Как отреагирует рынок на повторение ситуации спустя четыре года?
Рынок жилья Московского региона за свою недолгую историю пережил несколько глубоких кризисов. К турбулентности на нем приводили объявление дефолта в 1998, дефицит банковской ликвидности в 2004, мировой финансовый кризис в 2008, а в 2010–2011 годов рынок замирал после смены управленческой команды в столичном правительстве. Реакция на каждый из этих кризисов была похожей — падение числа сделок, остановка части строек, заморозка «бумажных» проектов, снижение цен (кроме 2010–2011 годов, когда они, напротив, подросли на фоне резкого сокращения предложения).

Совсем иначе участники рынка отреагировали на события 2014 года. Девальвация рубля, обвал фондового рынка не привели к коллапсу отрасли 4 года назад. Жилая недвижимость смогла относительно успешно адаптироваться к новым условиям и пройти следующие 3 года едва ли не успешнее любого из крупных потребительских рынков.

События второй недели апреля этого года, когда доллар превысил 65 рублей, а евро в моменте превышал 80-рублевый рубеж, заставили всех вспомнить непростые и полные неопределенности месяцы осени и зимы 2014/2015годов. Что произойдет в случае повторения макроэкономических шоков, стоит ли срочно решать квартирный вопрос, как будет развиваться рынок в ближайшие месяцы? Для ответа на эти вопросы имеет смысл сопоставить с осенью 2014 года (сравнивать с другими кризисами бессмысленно) как внешние факторы развития, так ключевые параметры рынка жилья Московского региона.

Что похоже?
Цена на нефть. И осенью 2014 и весной 2018 она находится в диапазоне 65-70 долларов за баррель. Правда, тогда такая цена считалась низкой (и сырье дешевело), а сейчас этот уровень видится вполне комфортным для экономики.

Курс рубля. Диапазон 60-65 рублей, в который рубль вошел после резкого ужесточения американских санкций в начале апреля, соответствует значениям конца осени 2014 года. И тогда, и сейчас дальнейшая динамика курса выглядит не вполне предсказуемой (4 года назад из-за перехода от колебаний внутри границ бивалютной корзины к свободной конвертации, а сейчас из-за возросшего санкционного давления).

Большой объем предложения. Осенью 2014 года в активной реализации (в прайс-листах застройщиков) было 110 тыс. лотов; сейчас в открытой продаже представлено 115 тыс. квартир и апартаментов. На протяжении последних 6 лет многие участники рынка говорят о его «затоваривании», хотя связь объема предложения с динамикой цен на столичном рынке не так очевидна (ведь помимо этого соотношения важен еще и фактор отсутствия первичного насыщения на рынке жилья).

Средние цены. Последние 4 годы рынок живет в условиях ценовой стагнации. Новостройки в Москве стоят около 185 тыс. руб. за кв. м (за вычетом элитного сегмента), в Московской области около 75 тыс. руб. за кв. м., в Новой Москве около 100 тыс. руб. за кв. м. Цены меняются лишь внутри самих проектов (при переходе на новые стадии строительной готовности), тогда как органического роста/падения цен на рынке давно нет.

Что отличается?
Геополитика. Вклад геополитических факторов в изменения на валютном и фондовом рынках стал существенно выше. Ситуация, которая зимой этого года казалась относительно устойчивой, теперь видится крайне непредсказуемой.

Кризис после кризиса. Осенью 2014 года рынок входил в кризис после 5 лет экономического роста; сейчас же есть риск возникновения кризисной ситуации на фоне 4 лет падения реальных доходов населения. Декабрь 2014, когда недвижимость стала активом-убежищем, сейчас вряд ли повторится, так как желание спасать свои сбережения, возможно, и может возникнуть, а вот возможностей для этого явно будет меньше.

Монополизация рынка. Четыре года назад 10 крупнейших застройщиков контролировали 31% рынка (от числа сделок); сейчас на десятку лидеров приходится почти 60% от объема продаж. Развитие рынка жилья стало сильнее зависеть от поведения лидеров рынка. Возможные проблемы у отдельных компаний-лидеров рынка ударят по нему заметнее, чем несколько лет назад.

Опыт. События зимы 2014/2015 годов многому научили и продавцов и покупателей. К примеру, те, кто в спешке покупал квартиры за наличные в ноябре-декабре 2014 года, могли это сделать в спокойной обстановке через несколько месяцев. Цены в 2015 году не выросли, скорее наоборот, именно тогда в столице вышли крупные проекты на месте промышленных зон ближнего пояса.

Возросший спрос. Темпы продаж в последние 2 квартала были самыми высокими за всю историю первичного рынка. Дешевая ипотека (до 6,5% по отдельным предложениям), снижение метража лотов (а, значит, и «входного билета» на рынок), рост качества продукта (доля квартир с отделкой превысила 1/3 рынка), расширение географии проектов (новостройки комфорт-класса теперь есть почти в каждом крупном районе Москвы) — все эти факторы разгоняли спрос на протяжении последних лет.

Таким образом, ситуация на рынке выглядит устойчивее, чем в 2014 году, тогда как внешние факторы прогнозировать стало гораздо сложнее. Внутренние и внешние факторы могут еще и причудливым образом переплестись. На июль этого года анонсировано начало перехода первичного рынка от долевого строительства к проектному финансированию, в случае распространения максимально жесткого санкционного режима на крупнейшие банки, это может уже напрямую повлиять на рынок.

Возможен ли в сложившихся условиях рост цен? Пока такой сценарий выглядит маловероятным, так как большинству застройщиков важнее число сделок и темпы продаж, а не максимизация выручки с квадратного метра. В условиях высокой конкуренции, снижения реальных доходов населения, попытки повысить цены приводят лишь к падению темпов продаж.

Яндекс.Метрика